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房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》,简称“五证”。只有土地变性之后,由工业用地变成了住宅用地,才能拿到最关键的《国有土地使用证》,《国有土地使用证》拿到后,才能拿到预售许可证,而预售许可证是房产证的关键。